? ? ? ? 話說不知道大家在春節期間走親戚看朋友的時候都聊了些什么，除了什么時候結婚什么時候要孩子，期末考試考了多少分以外，有沒有談論到投資的話題？對于廣大投資者來說一定不要錯過春節這個考察投資市場的絕好機會。跟老伊讀過《烏合之眾》這本書的朋友們應該還記得，群體的決定往往是缺乏理性的，只存在表面的連續性和相似性。意思是說，他們僅會把彼此不同但在表面上又有聯系的事情混在一起，然后將具體事物普遍化。在親戚聚餐同學聚會的時候，大多數人都有意談論并且看好的投資一定不是好的投資，而往往大家避之不談的領域卻孕育著絕佳的機會。

? ? ? ? 根據廣大網友給老伊的反饋，春節期間只要談論到投資，必提房子。有意思的是，以前要買房子，投資房產的多為北上廣深四個城市的常住人口。然而今年最具拿錢買房動力的人，卻大都來自三四線城市，甚至有人說年后將要再去湊首付買上兩套房子，保值嘛。對于大眾來說，買漲不買跌是一個普遍的心理怪相，以前有些三四線城市房子4000-5000／平的時候幾乎無人問津，而房子漲到現在的8000-10000/平的時候大家卻都躍躍欲試，難道不是一個有意思的現象嗎？

? ? ? ? ?如果買房子為了居住的話，肯定是沒問題的，房子本就是用來住的，可要在現在這個市場價格水平上還想再從房子上賺差價，那究竟是投資還是博傻呢？

? ? ? ?要知道17-18年三四線房子價格的翻倍漲幅，主要是來自貨幣化安置，也就是在一個地區集中投放大量貨幣導致的。可是在2018年年中，國開行已經把棚改貨幣化安置的審批權收回來了。雖然在去年下半年，由于某些地方出現了過于困難的情況，住建部發話說不搞一刀切，但是在年底住建部又明確地提出了，政府購買棚改的模式取消。未來新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債，而是要求以發行地方政府債券的方式進行融資，其意就是指的就是棚改專項債。重點是以前政府只是擔保，不出錢不出力，都是企業自己去找銀行貸款。而現在政府必須以自己的名義發債融資。換句話說，這樣發債就是直接將借款的項目展示在資產負債表上，政府的資產負債表總不能太難看吧！

? ? ? ? 無獨有偶，1月24日，21世紀經濟報報道，2019年各地方對棚改項目作出了巨大的調整。北京從2.36萬套下調至1.15萬套；天津從2萬套，調整到0.65萬套，河南從50萬套下調至15萬套；四川從25.5萬套下調至15萬套；山西將從12.52萬套下調至3.26萬套；安徽和江西目前還沒什么變化。

老伊常說影響房價的因素有三，一是金融，二是供需，三是人口。貨幣化安置就屬于金融方面的因素，在某個地區集中地釋放大量貨幣，必然會導致房價快速上漲，但這是短暫的。可以支持房價繼續上漲的因素，中期要看供需，長期看人口。對于三四線城市來說，在供需大于需求的情況下，在人口每年都流出的情況下，未來房價繼續上漲的理由還能有什么呢？千萬不要再用反正我沒在房子的投資上陪過錢這樣類似的話來欺騙自己了，股市上典型的韭菜也是這樣想的，用資產以前的漲幅曲線來判斷未來的走勢本身就是一件及其危險的事情。當年某只產鎳的上市公司，股價曾經從幾塊錢在短短的3-4年里上漲到100元以上，漲幅超過50倍，可現在它都虧到退市了。那些看到股票有過50倍漲幅就殺進去的投資者可是悔德腸子都青了。

? ? ? ? 換種思考方式，如果房子是一支股票你會買嗎？房子唯一能帶來的利潤就是房租，比如一套100平米的房子目前的市價100萬，每月以兩千元的價格對外出租，在不斷租的情況下，每年的租售比只有2.4%，不及銀行無風險理財的收益，更不及貨幣貶值的速度。換句話形容，如果有只股票，它的增長潛力有限，市盈率卻高達了40倍，有幾人愿意接盤這樣的股票呢？其實目前2.4%的租售比在全國看已經是很不錯了，很多地區的租售比都在2%以下，甚至有些地區還不到1%。

? ? ? ? 那么既然房子不能投資了，什么資產可以投呢？股票，當然老伊說完估計沒幾個人信，而且每次都是如此，所以我幾乎不給周圍的朋友這種建議，省得瞧見他們像看傻子一樣看著我。不過經常聽老伊節目的朋友們，你們一定要記住，如果有一門生意，所有人都覺得它好，都準確去投資，就千萬不要碰，因為你不一定能提前跑出來。如果當大家都不看好某個生意的時候，你就要想一想究竟是大眾錯了，還是它真的不夠好呢？